Début de crise pour l’immobilier américain ?
13 mars 2007 par pierre
Depuis Lundi (12 Mars 2007), le marché de l’immobilier aux Etats-Unis semble être frappé par une secousse qui pourrait déstabiliser l’économie.
En effet, « New Century Financial Corp », la deuxième société de crédit à risque semble être touchée par une crise qui a déjà fait tomber une partie de ses concurrents (ResMae Mortgage Corp, Ownit Mortgage Solutions ou encore Mortgage Lenders Network Inc)
Ces sociétés de crédit ont la particularité d’accepter de financer des clients « à risque » dont les revenus sont faibles.
Les crédits sont négociés à taux variables et souvent 2 à 3 points supérieurs aux crédits classiques. Avec le temps, le montant des remboursements augmente.
Le problème est qu’aujourd’hui de nombreux américains sont incapables de payer leurs mensualités.
Alors pourquoi avoir accepté ces clients?
Pour cela, il faut revenir aux années 90.
A cette période, New Century s’est aperçue que les clients éventuels étaient nombreux et qu’ils représentaient une niche à fort potentiel. La prise de risque était assez faible car en cas de problème, la revente d’une propriété sous hypothèque permettait de recouvrir le montant du crédit.
L’envolé des prix de l’immobilier a aussi fortement contribué au phénomène.
Mais, en 2005 la hausse des prix s’essouffle aux Etats-Unis et la valeur des biens sous hypothèques se retrouve inférieure au montant du crédit initial. En cas de coup dur la plus value n’est plus possible et les clients ne peuvent plus rembourser leurs crédits.
Sachant que les revenus de New Century sont basés sur le remboursement de ces crédits, on comprend pourquoi la situation se dégrade. New Century et les autres commencent à perdre de l’argent.
Aujourd’hui New Century subi la pression des nombreux fonds d’investissements qui y ont investi leur argent. Ces investisseurs, inquiets, veulent récupérer leurs billes. Mais par manque de liquidité New Century est incapable de répondre à ses obligations. C’est pourquoi elle sera certainement placée sous la protection de « la loi sur les faillites ».
On estime que New Century dispose de 60 millions de dollars de liquidité, et pourrait avoir à rembourser 8,4 milliards de dollars à l’ensemble de ses créanciers.
Malheureusement, personne ne semble vouloir refinancer la société. Les experts estiment que 1,5 millions d’américains risqueraient de perdre leurs maisons. La vente des maisons servant à recouvrir les créanciers.
Depuis Janvier le titre a perdu 90% et depuis lundi, le titre n’est plus coté à la bourse de New York. La faillite semble inévitable.
Le danger au-delà de la perte financière serait que la mise en vente forcée de tous ces biens n’aggrave la situation du marché immobilier aux Etats-Unis où actuellement l’offre est plus importante que la demande.
Pierre
Source : Bloomerg, Le Monde, BusineesWeek, LaPresseAffaires
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Commentaire de sorel
LETTRE AUX LOCATAIRES DE BON SENS
Je suis né à Châteauroux, j’aime mon département mais ici aussi on constate le même phénomène :
beaucoup de mes jeunes amis décident précipitamment l’achat de biens immobiliers, alors je me pose souvent la question : ont-ils conscience de leur acte fou, subissent – ils de mauvaises influences ou pire sont ils totalement désespérés au point de choisir le suicide financier.
Les mots employés sont un peu forts pour un préambule, d’autant qu’il n’a pas pour but d’éveiller les consciences ni d’englober dans sa majorité l’essentiel des jeunes couples. J’entend d’ailleurs les réactions des concernés, ceux qui viennent d’acheter : « louer c’est jeter l’argent par les fenêtre » et resservir les arguments bidons qui les ont décidés, appuyés certainement par des gens irrationnels, des agents immobiliers ou des promoteurs sans scrupules.
Je devrais sans aucun doute être plus atténuer dans mes propos et ressortir les bons vieux discours, ceux que l’on a tendance à oublier :
« bien mal acquis ne profite jamais , tout arrive à celui qui sait attendre ou bien encore, ne pas mettre la charrue avant les bœufs »
Pourtant ou devrais je dire hélas, la vanité est dans les mœurs et dira t’on d’elle plus tard qu’elle les a poussé à l’endettement ?
Je gagne un salaire, je suis locataire et en le restant je gagne de l’argent.
- « Ton raisonnement est stupide » diront les uns, si tu achète un bien, dans 20 ou 30 ans il sera à toi !!!
Dans 20 ou 30 ans c’est bien la le problème ! Dans 30 ans j’aurais effectivement un bien mais malheureusement je me rendrais compte que je l’aurais acheté 3 fois sa valeur initiale. Vu les niveaux de prix actuels, les mensualités d’un prêt sont supérieurs à celles d’un loyer et pire elles sont durables, le locataire sérieux épargne beaucoup plus facilement et par la même occasion assure quelques profits d’intérêts financiers qui résorbent considérablement la charge financière d’un loyer ( rappelons le sans entretien, et sans taxe foncière ), de plus son épargne si elle se maintient financera en grande partie et peut être en 10 – 15 ans un projet d’achat ultérieur et gagnera par le fait en temps et en valeur sur celui qui a acheté il y a déjà 10 ans.
Si j’investis dans du foncier avec des prix inabordables et malgré des taux bas à 4 % sur 25 ou 30 ans, mes fins de mois seront plus dures ( peut être même risque de frais bancaires ) et difficile sera de constater que 15 ans de ma vie professionnel n’auront servi qu’à engraisser les banques en payant leurs intérêts financiers.
Quitte à engraisser quelqu’un, je préfère encore et de plus loin celui du particulier privé qui a pris des risques et qui permet à certains de se loger en leur fournissant un logement locatif :
Rassurons les banques, j’aurais de multiples occasions de faire appel à leurs services, et celles-ci seront d’autant plus agréables lorsqu’elles s’apercevront de la solvabilité de mes comptes. Si je suis endetté à 30 % juste à cause de l’immobilier, comment financer d’autres projets : véhicules, entreprises, actions, enfants, loisirs ….
En résumé, acheter aujourd’hui des biens à prix fous qui dépassent de 30 ou 40 % ce qu’ils étaient il y a encore 5 ans c’est de la pure folie.
Un bien acheté 3 fois sa valeur ne prendra malheureusement pas de plus values, pire dans 20 ou 30 ans c’est la vétusté qui le guette, et comme un malheur n’arrive jamais seul on s’apercevra que 2 ans de durs labeurs auront été nécessaire pour honorer exclusivement la douloureuse taxe foncière.
Excepté les banques et les agences, plus aucuns observateurs du marché ne recommandent l’achat, et pourtant ces jeunes couples sont poussés au précipice.
Poussés par des promoteurs sans scrupules, des banques et des agences immobilières véreuses parce que pas totalement inintéressés, on trouvent les pigeons et on leur fait acheter voir construire à la hâte, très vite, trop vite. Des petites maisons sur des petits terrains, semblables les unes aux autres, poussant comme des champignons, une cité tout entière peut voir le jour en une saison, ça c’est déjà vu.
Les constructeurs expérimentés le savent très bien, les moins expérimentés agissent et à vrai dire ne se préoccupent guère de ce qu’il adviendra des logements privés de lotissement sur du plus ou moins court terme. Après tout ne dit on pas quand le bâtiment va, tout va, il y a du travail, du travail bâclé, mais il y a du travail.
Je ne vais donc pas disserté sur les énormes mal façons auxquelles nous seront confrontés dans moins de 10 ans, mais il faut quand même le souligner, elle fait partie intégrante de ce nous appellerons plus tard vétusté précoce et habitat sans plus value. La médiocrité des constructions reste elle à prouver, lorsque l’on voit la vitesse des chantiers accélérer, des maisons individuelles montée en 8 mois, chantiers clefs en main organisés par de promoteurs véreux qui agissent le spectre de l’assurance décennale si vous lui manqué de confiance.
Un autre sujet qui concerne la plus value d’un bien immobilier : Pourquoi s’obstine t- on à croire que la hausse des prix est durable, essaye t-on de se rassurer en poussant des formule type « l’immobilier ça monte toujours », c’est faire preuve d’une certaine naïveté, rappelons qu’en 1991 un crash immobilier avait fait baisser les prix de 40 % « nul n’est prophète en son pays et prudence est mère de sûreté »
D’autant qu’une dépense jusque là encore inerte dans les discours voit le jour, elle se fait malheureusement de plus en plus présente dans les ménages et pourrait même à l’avenir atteindre des sommets sur l’échelle des besoins, il s’agit évidemment de l’énergie et elle se mesurera en fonction de l’espace et de la mobilité des individus.
Faire construire ou acheter un bien immobilier sans tenir compte de ce paramètre n’est évidemment pas très sérieux.
La montée des prix des matières énergétiques liées aux substances fossiles provoquera un coup de grâce supplémentaire aux ménages endettés, aux risques d’être taxés de pollueurs ces derniers devront impérativement résider au plus prés de leurs lieux d’activités. Si les mégapoles et zone urbaine ont vu leurs prix à la hausse, ce n’est évidemment pas de manière anodine. La mobilité aura un coup bien plus important qu’il ne l’est actuellement, tout comme le sera également la source d’énergie principale d’un foyer, (électricité, fuel, gaz, chaudière polycombustibles, énergie fossile ou renouvelable, tout les données vont dans le même sens, nette diminution du train de vie sous peine d’être écraser par le montant de vos factures)
Les prix en zone urbaine sont trop chers, mais par fatalités ils ont entraîné également avec eux, ceux des zones rurales, et là , c’est l’aberration la plus totale. Dans 15 ans, qui voudra habiter à plus de 15 Km de son lieu de travail, qui aura les ressources nécessaires, qui voudra de ces biens quelques peu délocalisés puisque déjà distants de quelques kilomètres. Un argument de plus qui conforte l’idée dans laquelle la crise de l’immobilier n’est peut être pas si loin.
Et pour ne rien rassurer, ce n’est pas les futures retraités qui auront la joie de goûter aux plaisirs ruraux, aux luxe des résidences secondaires, puisqu’ils seront préoccupés par un autre soucis, celui de financer leurs propres retraites par capitalisation afin de vouloir assurer dignement leurs fins de vies.
Chaque génération doit avoir son propre discours, une génération doit acheter lorsqu’elle le sent et non lorsque l’on lui dicte. Ne jamais être influencé par la génération d’antan, la vie n’est pas une partie de dominos.
Il fut un temps ou la génération que l’on désignera « A » celle des grands parents, achetait en fin de carrière professionnel, c’était en quelques sorte la cerise sur le gâteau, on élevait d’abord les enfants et enfin on se faisait plaisir en devenant propriétaire, et puis en luxe supplémentaire on bénéficiait d’une retraite pour le moins assez correct. Les retraités heureux sont les retraités d’aujourd’hui.
La génération « B » celle de nos parents , en peu plus égoïste, elle vécut avec le plein emploi, elle a travaillé, cotisé et bénéficié en retour d’avantages lucratifs : allocations familiales, allocations logements, parfois assurance chômages, bref une vie moins risquée car moins tendue, de ce fait certains ont pu acheté en cours d’activité professionnel , ils ont anticipé des achats de biens immobiliers avec des taux certes assez élevés mais en 10 – 15 ans l’affaire était bouclée il y avait déjà un retour sur investissement, imaginez également la fierté des grands parents sur leurs projénitures pleines de ressources. à travers ce raisonnement on peut tout à fait envisager une fin de vie sereine. Enfin et pour couronner le tout leurs habitats ont pris à la veille de leurs retraites une formidable plus value, non vraiment qu’elle chance, une jeunesse sans guerre, sans chômage, une jeunesse d’insouciance, c’était le temps des yéyés, une vie professionnel moins stressantes et pourquoi pas une retraite confortable puisque après tout : ils ont cotisé. L’age d’or du pétrole leur a apporté un égot surdimensionné. A travers ce raisonnement on peut tout à fait envisager une fin de vie sereine
Malheureusement je fais parti de la génération « C », celle qui ne doit absolument pas imiter la précédente, et pourtant elle croit qu’en achetant tout de suite sans apport personnel, ni aide extérieure, ni capital acquis, elle vivra comme la génération précédente, nul doute que la génération B aura eu une trop mauvaise influence sur la génération C.
On aurait du nous apprendre à économiser, on nous a appris à dépenser même sans garantie.
Pour conclure ce chapitre légèrement pessimiste, et peut être aussi pour soulager les consciences de certains, sachez une chose, il y a forcément une combine pour atténuer la douloureuse épreuve de l’achat immobilier.
Les Banques se sont assagies et réclament plus de garantie pour l’octroiement d’un prêt immobilier, ne pas dépasser la barre symbolique des 33 % d’endettement sous peine d’être fiché à la banque de France, afficher une bonne épargne personnelle, disposer d’un plan d’épargne logement siffisament rempli, garantissez une profession en pleine expansion sur un secteur dynamique et porteur, ayez des perspectives d’évolutions salariales assez franches.
D’autres part, si sur le plan privé, vous vous sentez capable d’achetez un terrain comptant, ou si vous disposez d’une éventuelles rentrée d’argent non négligeable, primes, héritages familiales, soutient parentale divers….
Si sur le point personnel vous vous sentez l’âme d’entreprendre des choses voir de participer à l’élaboration de votre future maison en assurant dans les domaine du bricolage, maçonnerie, électricité ou plomberie et ce dans le but de diminuer les charges de 20 à 30 % , si vous êtes sensible aux nouvelles constructions, aux nouveaux procédés d’isolation, aux nouvelles sources d’énergie, soyez alors plus sereins, nul doute vous avez des atouts en main. Autre conseil important, il concerne la recherche de plus value, si après cela vous vous obstinez quand même à achetez ou faire construire, optez pour une maison qui se démarque des autres, étage, bois, vieilles pierres, optez pour un certain caché, une maison doit toujours se démarquer des autres si elle veut garder une certaine valeur même avec le temps.
Si vous réunissez 2 ou 3 de ces critères alors la situation n’est peut être pas aussi désespérée.
Par contre acheter un bien uniquement par influence ou manque de compétence relève de la pure folie.
19 avril 2007 à 21:18
Commentaire de torterat
bonjour
un texte aussi long pour en definitive ne rien dire de bon , c’est un peu se moquer du monde
jp
20 août 2007 à 9:24
Commentaire de ROCHE
Bonjour,
j’habite dans le Rhône, je voudrais faire un achat d’appartement de type 3 qui est d’un montant de 154000€ dans les deux mois que dois-je faire attendre encore ou le faire dans les deux mois????
Urgent merci de me répondre.
Cordialement,
19 novembre 2007 à 12:20